不動産売却益（譲渡所得）とは？｜計算方法と税金・控除のポイント
suzukijiro不動産を売却して利益が出た場合、その差額は「不動産売却益（譲渡所得）」として扱われ、税金の対象になります。売却価格から購入時の費用や売却にかかった経費を差し引いて計算されますが、計算方法・税率・控除の適用条件を正しく理解しておくことで、手元に残る金額が大きく変わります。
不動産売却益は、所有期間によって税率が変わる「短期・長期の区分」や、3,000万円特別控除などの各種特例が適用できるかどうかが重要なポイントです。とくに住み替えや相続した不動産の売却では、控除や特例の活用によって税負担を大きく抑えられるケースがあります。
本記事では、不動産売却益の基本・計算方法・税金の仕組み・控除のポイントをわかりやすく整理し、売却後の資金計画を立てやすくするための基準を解説します。
不動産売却益（譲渡所得）とは
不動産売却益とは、不動産を売却して得た収入から取得費や売却時の費用を差し引いた利益のことです。
この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税・住民税の課税対象になります。
不動産売却益の計算方法
〇基本の計算式は以下の通りです
不動産売却益 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除
- 譲渡価額：売却価格
- 取得費：購入代金、仲介手数料、登録免許税など（建物は減価償却後の金額）
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費など
- 特別控除：居住用財産の3,000万円特別控除など
税率と所有期間
- 短期譲渡所得（5年以下）：約39％（所得税30％＋住民税9％）
- 長期譲渡所得（5年超）：約20％（所得税15％＋住民税5％）
所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時期の調整が節税につながります。
節税に使える特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 買換え特例（マイホームを買い替える場合）
- 相続不動産の取得費加算の特例
- 空き家の3,000万円特別控除
これらを活用することで、売却益にかかる税金を大幅に減らせる可能性があります。
まとめ
- 不動産売却益＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
- 所有期間で税率が変わる（5年以下は高税率）
- 特例を活用すれば節税可能
あわせて読みたい｜判断に役立つ関連記事
- 不動産売却の理由は「売れるときに売る」｜印西市のうららか不動産ブログ
- 印西市で考える「節税のための不動産売却タイミング」
- 知らないと損をする譲渡所得の特例
- 印西市での確定申告の流れをわかりやすく解説
- 印西市で活用したい「相続税の控除・特例の一覧表」（申告のポイント）
【著者】印西市を中心に、空き家・住み替え・相続に関する不動産支援を行う地域密着の不動産実務家（うららか不動産）。日々の現場対応で得た経験をもとに、地域の暮らしに役立つ情報を発信しています。
