不動産売却益（譲渡所得）とは？｜計算方法と税金・控除のポイント

2025年10月17日 2026年4月4日

suzukijiro

不動産を売却して利益が出た場合、その差額は「譲渡所得」として課税されます。
しかし、譲渡所得の計算は単純な“売却価格－購入価格”ではなく、取得費の計算方法、減価償却、売却時の経費、特別控除の適用可否など、複数の要素が絡みます。
これらを正しく理解していないと、本来払わなくてよい税金を多く払ってしまうケースも珍しくありません。
この記事では、譲渡所得の計算方法・税率・控除のポイントを、実務でつまずきやすい点に焦点を当てて整理します。

売却の流れと査定の仕組みを知りたい方は売却査定ページで詳しく解説しています。

不動産売却益（譲渡所得）とは

不動産売却益とは、不動産を売却して得た収入から取得費や売却時の費用を差し引いた利益のことです。
この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税・住民税の課税対象になります。

“利益が出ていないのに課税される”ケースがある

譲渡所得は「帳簿上の利益」で判断されるため、

購入時の資料がない（取得費が低く計算される）
減価償却で建物の取得費が大きく減る
売却時の経費を計上していない

などの場合、実際には利益が出ていなくても課税されることがあります。
取得費の扱いが最も重要なポイントです

不動産売却益の計算方法

〇基本の計算式は以下の通りです
不動産売却益＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

譲渡価額：売却価格
取得費：購入代金、仲介手数料、登録免許税など（建物は減価償却後の金額）
譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費など
特別控除：居住用財産の3,000万円特別控除など

取得費の“5％ルール”に注意

購入時の資料（売買契約書・領収書）がない場合、取得費は「売却価格の5％」として計算されます。

例：売却価格2,000万円 → 取得費100万円
→ 利益が大きくなり、税額が跳ね上がる

印西市の築古物件では、「資料が残っていない」ケースが非常に多いため注意が必要です。

建物の減価償却が税額に大きく影響

建物は年数に応じて価値が減るため、取得費は「減価償却後の金額」で計算します。

築30年以上の木造住宅は、建物の取得費がほぼゼロになることも多く、土地の利益がそのまま課税対象になります。

税率と所有期間

短期譲渡所得（5年以下）：約39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得（5年超）：約20％（所得税15％＋住民税5％）

所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時期の調整が節税につながります。

節税に使える特例

居住用財産の3,000万円特別控除
10年超所有軽減税率の特例
買換え特例（マイホームを買い替える場合）
相続不動産の取得費加算の特例
空き家の3,000万円特別控除

これらを活用することで、売却益にかかる税金を大幅に減らせる可能性があります。

特例は“併用できるもの・できないもの”がある

特例は万能ではなく、併用できない組み合わせがあります。

3,000万円特別控除 × 買換え特例 → 併用不可
3,000万円特別控除 × 10年超軽減税率 → 併用可
空き家3,000万円控除 × 相続の取得費加算 → 併用不可

特例の選び方で税額が大きく変わります

印西市で特例が使われやすいケース

ニュータウンのマイホーム売却 → 3,000万円控除
相続した実家の売却 → 空き家3,000万円控除
長期保有の土地売却 → 10年超軽減税率
相続税を払った土地の売却 → 取得費加算

印西市は相続物件が多いため、「空き家特例」や「取得費加算」の相談が特に多いのが特徴です。

よくある誤解と落とし穴

不動産売却益の計算では、以下の誤解が非常に多いです。

売却価格＝利益だと思っている
取得費が分からず、5％ルールで損をしている
減価償却を考慮していない
売却時の経費（測量費・解体費）を計上していない
特例が使えるのに申告していない

これらは税額が数十万円〜数百万円変わることもあります。

まとめ

不動産売却益は、売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除で計算されますが、取得費の扱い・減価償却・特例の選択によって税額が大きく変わります。

所有期間で税率が変わる
取得費の資料が重要
特例の併用可否に注意
印西市は相続物件が多く、特例の活用が鍵

正しい知識を持つことで、売却後に手元に残る金額を最大化できます。