【印西市】土地売却前に知っておきたい公図の種類と正しい読み方
suzukijiro土地を売却する際、「公図」は境界や形状を確認するための基本資料ですが、その種類や正しい読み方を誤ると、思わぬトラブルにつながることがあります。
印西市でも、公図と現況が一致しないケースは珍しくなく、売却前にどの公図を確認すべきか、どこに注意すべきかを理解しておくことが重要です。
この記事では、印西市で土地売却を検討する方に向けて、公図の種類ごとの違いと正しい見方、事前に確認しておきたいポイントをわかりやすく整理します。
使っていない土地をどうすべきか迷うときは、『空き地・農地ページ』を見ると方向性が見えやすいです。
公図とはなにか
公図とは、法務局に備え付けられている土地の位置関係や形状を示した図面で、土地の売却や購入、相続、測量の際に必ず参照される基礎資料です。登記簿に記載された地番ごとの配置を視覚的に確認できるため、「どの土地がどこにあるか」を把握する目的で使われます。
ただし、公図は土地の面積や境界を正確に示す図面ではありません。多くの公図は明治時代の地租改正時の図面をもとに作成されており、現況と形状が異なる、道路や水路の位置がずれているといったケースも少なくありません。印西市でも、宅地化が進んだエリアや区画整理前後の地域では、公図と実際の土地形状が一致しないことがあります。
そのため、公図はあくまで「参考図」としての位置づけであり、境界の確定や正確な面積を判断する資料ではない点を理解しておくことが重要です。売却時には、公図だけで判断せず、地積測量図や現地状況、隣地との境界関係とあわせて確認することが、トラブルを防ぐ第一歩となります。
公図の種類
公図と一口に言っても、法務局で取得できる図面にはいくつかの種類があり、作成された年代や精度に大きな違いがあります。
印西市で土地売却や調査を行う際は、どの種類の公図かを見極めることが重要です。
1．旧公図（地図に非該当の公図）
旧公図とは、明治時代の地租改正事業をもとに作成された図面で、現在も多くの地域で使われています。法務局では「地図に非該当」と表示されることが一般的です。
特徴
- 手書きが多く、縮尺や形状が不正確
- 面積・境界は参考程度
- 道路や水路の位置が現況と異なることがある
印西市の旧市街地や、区画整理前の農地周辺では、この旧公図が使われているケースが少なくありません。売却時に境界トラブルが起きやすい原因の一つです。
2．地図に準ずる図面（14条地図）
地図に準ずる図面とは、不動産登記法第14条に基づき整備された比較的新しい図面で、測量成果をもとに作成されています。
特徴
- 比較的精度が高い
- 地番配置や形状が現況に近い
- 境界判断の参考資料として有効
千葉ニュータウン中央周辺など、区画整理が行われたエリアでは、この「地図に準ずる図面」が備え付けられていることが多く、売却や購入時の調査がスムーズに進みやすい傾向があります。
3．地図（14条地図・確定測量済み）
法務局に備え付けられている中で、最も精度が高いのが「地図（14条地図）」です。確定測量が行われ、境界点が明確になっている土地について作成されます。
特徴
- 実測に基づいた正確な図面
- 境界・形状の信頼性が高い
- 売却・分筆・開発に適している
ただし、印西市全域で整備されているわけではなく、一部エリアに限られる点には注意が必要です。
4．合成図・参考図（民間作成図）
測量士や不動産会社が、複数の資料をもとに作成した「合成図」や「参考図」も実務ではよく使われます。
注意点
- 法的効力はない
- あくまで説明・検討用資料
- 登記や境界確定の根拠にはならない
マイソクや説明資料に添付されることはありますが、公的な公図とは別物として扱う必要があります。
【印西市での注意点】
印西市で土地売却を検討する場合は、
- 「地図に該当」か「非該当」か
- 区画整理エリアかどうか
- 将来、境界確定や実測が必要になるか
を事前に確認することが重要です。
公図の種類を正しく理解することで、売却後の境界トラブルや想定外の費用負担を防ぐことができます。
公図に記載されている主な項目とその見方
公図には、土地の正確な面積や境界を示す情報は記載されていませんが、土地の位置関係を把握するための基本情報がまとめられています。印西市で土地売却や調査を行う際に、特に確認すべき項目は次のとおりです。
地番
公図の中心となる情報が「地番」です。
地番は土地一筆ごとに付与された番号で、登記簿（登記事項証明書）と対応しています。
確認ポイント
- 売却予定地の地番が正しいか
- 隣接地の地番との関係
- 分筆・合筆の履歴がありそうか
地番を誤って把握すると、全く別の土地を調査してしまうことがあるため、最初に確認すべき項目です。
土地の形状（区画）
公図には、各地番の土地が線で囲われ、おおよその形状が示されています。
注意点
- 実際の形とは一致しないことが多い
- 直線や直角は便宜的な表現の場合がある
- 現況より簡略化されていることがある
印西市の旧市街地や農地エリアでは、現地と大きく異なる形状で描かれているケースも珍しくありません。
隣接関係
どの土地がどの土地と接しているかという、隣地関係が確認できます。
分かること
- 隣地が何筆あるか
- 道路や水路に接しているか
分からないこと
- 境界線の正確な位置
- 境界が確定しているかどうか
隣接関係の把握は、将来的な境界確認や売却時の説明に役立ちます。
道路・水路の表示
公図には、道路や水路が図示されていることがあります。
注意点
- 公道か私道かは公図だけでは判断不可
- 道路幅員は記載されていない
- 現況と位置がずれていることがある
接道義務（建築基準法）を満たしているかどうかは、公図だけで判断してはいけません。
字名（あざめい）・地目の参考表示
公図には、土地の所在を示す「字名」や、場合によっては地目の参考表示が記載されていることがあります。
役割
- 地域や場所の特定
- 登記情報との照合
ただし、最新の地目は登記簿で確認する必要があります。
縮尺・方位（記載がない場合も多い）
公図には縮尺や方位が記載されていない、または不正確な場合があります。
実務上の扱い
- 距離や面積の計算には使えない
- あくまで配置確認用
縮尺がある場合でも、測量図としての精度は期待できません。
【印西市での公図の正しい使い方】
公図は、
- 「どの土地がどこにあるか」を確認する資料
- 売却・相続・調査のスタート地点
として非常に重要ですが、
- 境界の確定
- 正確な面積
- 建築可否の判断
には必ず他の資料と併用する必要があります。
公図で分かること・分からないこと（比較表）
公図は土地調査の第一歩として重要な資料ですが、万能ではありません。
以下の表で「公図で分かること」と「公図では分からないこと」を整理して理解しておきましょう。
| 項目 | 公図で分かる | 公図では分からない |
|---|---|---|
| 土地の位置 | 地番ごとの大まかな位置関係が分かる | 正確な座標・測量位置 |
| 土地の形状 | おおよその形・配置が分かる | 実際の境界ラインの位置 |
| 隣地関係 | 隣接する地番の関係が分かる | 境界がどこで確定しているか |
| 道路・水路 | 公道・水路の存在が分かる | 幅員・中心線・現況との一致 |
| 面積 | 登記面積の参考になる | 正確な実測面積 |
| 境界 | 境界が存在することは分かる | 境界点・境界標の位置 |
| 売却判断 | 調査の初期資料として使える | 売買面積の確定・境界保証 |
| 登記手続 | 地番確認に利用できる | 分筆・地積更正の根拠 |
補足解説
- 公図は「位置関係の確認用資料」
→ どの土地がどこにあるかを把握するための図面 - 境界・面積の確定には使えない
→ 境界トラブル防止には地積測量図や確定測量が必要 - 印西市ではエリア差が大きい
→ 区画整理エリア：比較的整合性が高い
→ 旧市街地・農地周辺：ズレが大きいことが多い
【不動産売却時の判断ポイント】
公図だけで売却を進めると、
- 契約後に「面積が違う」
- 「境界が確定していない」と指摘される
といったリスクがあります。
そのため、印西市で土地売却を検討する際は、
- まず公図で位置関係を確認
- 次に地積測量図の有無を確認
- 必要に応じて実測・境界確定を検討
という順序が、安全でトラブルの少ない進め方です。
公図だけで売却してよいケース／注意が必要なケース
土地売却では「測量は必須」と思われがちですが、すべてのケースで実測や境界確定が必要になるわけではありません。
一方で、公図だけで進めると大きなトラブルにつながるケースもあります。ここでは、その判断基準を整理します。
公図だけで売却してよいケース
次のような条件がそろっている場合は、公図＋公簿面積による売却（公簿売買）が現実的な選択肢になります。
① 建物付きの売却（戸建て・古家付き土地）
- 建物が主目的で、土地形状が問題になりにくい
- 買主が建替えを前提としていない
- 境界について特段の争いがない
印西市でも、既存住宅の売却では「現況有姿・公簿売買」とするケースは少なくありません。
② 境界標が現地に明確に残っている
- 四隅に境界標が確認できる
- 隣地所有者から異議が出ていない
- 過去に確定測量が行われている可能性が高い
この場合、あえて再測量を行わない判断も合理的です。
③ 面積差が価格に大きく影響しない土地
- 小規模な差で価格調整が可能
- 相場が㎡単価ではなく総額で動くエリア
実務では「多少の誤差は織り込み済み」という取引も存在します。
公図だけで売却する際に注意が必要なケース
以下に該当する場合は、公図だけでの売却はリスクが高いため、事前に測量や境界確認を検討すべきです。
① 更地での売却・建築目的の土地
- 買主が建築を前提に購入
- 接道条件や敷地形状が重要
この場合、境界未確定＝融資NGになることもあり、売却が長期化する原因になります。
② 旧公図（地図に非該当）のエリア
- 明治期の図面がベース
- 現況とのズレが大きい
印西市の旧市街地や農地転用地では、想定以上の面積差や境界ズレが発覚することがあります。
③ 隣地との関係が不明・トラブル履歴がある
- 境界立会いをしたことがない
- フェンスや塀の位置が曖昧
- 過去に口頭のやり取りのみ
この状態で売却すると、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
④ 分筆・地目変更を伴う売却
- 一部売却を予定している
- 農地から宅地へ変更する
この場合、測量・境界確定は実質必須です。
【判断の目安｜簡易チェック】
- 建物付き × 境界明確 → 公図売買でも可
- 更地 × 建築目的 → 測量推奨
- 旧公図 × 隣地不明 → 測量必須
まとめ（印西市での考え方）
印西市で土地売却を検討する際は、
- 公図の種類を確認
- 売却目的（建物付きか更地か）を整理
- 買主の利用目的を想定
した上で、「測量をする／しない」を判断することが、費用とリスクのバランスが取れた売却につながります。
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【著者】印西市を中心に、空き家・住み替え・相続に関する不動産支援を行う地域密着の不動産実務家（うららか不動産）。日々の現場対応で得た経験をもとに、地域の暮らしに役立つ情報を発信しています。
