印西市の不動産トラブル|契約不適合責任（瑕疵担保責任）

2025年10月20日 2026年4月4日

suzukijiro

不動産売買におけるトラブルの多くは、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」に関する認識のズレから発生します。
雨漏り・シロアリ・設備故障・境界・地中埋設物など、売主が気づいていなかった不具合が後から発覚すると、買主から修補請求や損害賠償を求められるケースもあります。
印西市は、千葉ニュータウンの築浅物件と、小林・木下エリアの築古住宅が混在しており、エリアごとに発生しやすいトラブルの種類が異なるのが特徴です。
この記事では、印西市の実務で多い相談を踏まえ、契約不適合責任の基本・責任範囲・予防策をわかりやすく整理します。

契約不適合責任とは？

「契約不適合責任」とは、不動産売買契約において、買主が通常の注意では発見できなかった欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任
のことです。
代表的な瑕疵には以下があります

雨漏りやシロアリ被害
給排水管の不具合
土壌汚染や地中埋設物
事件・事故歴（心理的瑕疵）

2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」が変更され、対象範囲が拡大しました。

“売主が知らなかった不具合”でも責任を問われるケースがある

契約不適合責任は、「売主が知らなかった欠陥」でも責任を負う可能性がある点が非常に重要です。

床下のシロアリ被害
屋根裏の雨漏り跡
給排水管の腐食
地中埋設物（古い基礎・浄化槽）

売主が気づいていなくても、「契約内容に適合していない」と判断されれば責任が発生します。

瑕疵担保責任との違い

旧：瑕疵担保責任
→ 隠れた欠陥に限定。買主は契約解除・損害賠償を請求可能。

新：契約不適合責任
→ 契約内容に適合しない場合すべてが対象。
→ 買主は「修補請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償」など幅広い権利を行使可能。

民法改正で“買主の権利が強化”された

2020年の民法改正により、買主が行使できる権利が増えました。

修補請求
代金減額請求
損害賠償請求
契約解除

旧制度よりも買主の保護が強化され、売主のリスクが増えた点が実務では非常に重要です。

印西市で起きやすいトラブル例

印西市では、エリア特性により以下のトラブルが多く見られます。

■ 千葉ニュータウン（築浅物件）

設備故障（給湯器・エアコン）
外壁シーリングの劣化
バルコニーの防水不良

■ 小林・木下・大森など

シロアリ被害
雨漏り
給排水管の腐食
境界が曖昧（古い測量図）

■ 市街化調整区域

地中埋設物（古い基礎・井戸）
排水経路の不備
再建築可否の誤解

トラブルを防ぐためのポイント

１．物件状況を正確に告知
→ 雨漏り・修繕履歴・境界問題などを隠さず伝える。

２．契約書に明記
→ 瑕疵や不具合の有無、免責特約、責任期間を明確に記載。

３．専門家の調査を活用
→ インスペクション（建物状況調査）で事前に欠陥を把握。

４．士業との連携
→ 司法書士・弁護士・税理士と協力し、法務・税務リスクを最小化。

売主が特に注意すべき“告知の落とし穴”

「昔雨漏りがあったが直した」→ 必ず告知
「シロアリは見たことがない」→ 床下未確認なら“未確認”と記載
「境界は分からない」→ 曖昧なまま引き渡すとトラブルの元
「設備は古いが動いている」→ “現況有姿”でも故障時に揉める

契約書で明確にすべき項目

瑕疵の有無
売主の調査範囲
契約不適合責任の期間（一般的には2〜3ヶ月）
設備の動作保証の有無
境界の確定状況

契約書の書き方ひとつでトラブルを防げる

インスペクションの活用が効果的

インスペクションを実施すると、

売主：責任範囲が明確になり安心
買主：状態を理解した上で購入できる
仲介：トラブルを未然に防げる

印西市では築古物件が多いため、インスペクションの有無で成約率が大きく変わるケースもあります。

買主側の注意点

買主にも注意すべきポイントがあります。

内見時に気になる点は必ず質問する
契約書・重要事項説明書を細かく確認する
設備の動作確認を行う
境界・越境の有無を確認する
インスペクションを依頼する

まとめ

契約不適合責任は、2020年の民法改正により売主の責任範囲が広がり、
印西市のように築古物件・調整区域・旧来地が混在する地域では特に注意が必要です。

正確な告知
契約内容の明確化
インスペクションの活用
士業との連携

これらを徹底することで、売主・買主双方が安心して取引を進められます。